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mercredi 10 novembre 2010

Prêt à taux zéro plus

par Guide Courtier | Catégorie : Prêt immobilier | consulté 737 fois | 0 commentaire(s)

Prêt à taux zéro plus

Le prêt à taux zéro plus destiné à remplacer l’actuel prêt à taux zéro associé à la déduction des intérêts d’emprunt (et le passe foncier) a fait couler beaucoup d’encre. Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt à taux zéro plus (appelé aussi ptz plus ou ptz +). Le gouvernement a présenté ce nouveau prêt à taux zéro plus comme le Super PTZ ! Les professionnels de l’immobilier se réjouissent d’un nouveau dispositif d’aide à l’accession à la propriété. Qu’est-il vraiment ? Le courtier en prêt immobilier, Empruntis livre les premières simulations.

Les bénéficiaires du prêt à taux zéro plus :

- les emprunteurs primo-accédants sans condition de ressources
- le montant du prêt ne pourra pas excéder 40% du prix du logement.

Simulation prêt à taux zéro plus

Exemple N°1

Un couple avec 1 enfant achète dans l’ancien (non performant énergétique) en zone C. Revenus du couple : 2 700€ nets/mois. Montant de l’emprunt : 120 000€ à 3,60% sur 20 ans, dont droit au PTZ actuel : 14 250€ remboursable sur 96 mois.
Coût du crédit : 45 957€
Montant du crédit d’impôts sur 5 ans : 4 398€
Après réforme
Nouveau PTZ + : 12 000€ remboursable sur 96 mois
Coût du crédit : 46 437€

Delta avant/après : (45 957€ - 4 398€) – 46 437€ = -4878€

Ce couple avec enfant perd ainsi 4 878€ avec le nouveau dispositif.

Exemple N°2

Un couple avec 2 enfants achète dans le neuf (BBC) en zone B2. Revenus du couple : 3 500€ nets/mois. Montant de l’emprunt : 200 000€ à 3,80% sur 25 ans, dont droit au PTZ actuel : 32 250€ remboursable sur 108 mois. Coût du crédit : 102 737€
Montant du crédit d’impôts sur 7 ans : 15 731€
Après réforme
Nouveau PTZ + : 51 600€ remboursable sur 96 mois
Coût du crédit : 98 397€
Delta avant/après : (102 737€ - 15 731€) – 98 397€ = -11 391€

Ce couple avec enfant perd ainsi 11 391€ avec le nouveau dispositif.

Exemple N°3

Un couple avec 2 enfants achète dans l’ancien (norme énergétique A) en zone A. Revenus du couple : 5 000€ nets/mois.
Montant de l’emprunt : 300 000€ à 3,80% sur 25 ans, dont droit au PTZ actuel : 24 750€ remboursable sur 72 mois.
Coût du crédit : 161 271€
Montant du crédit d’impôts sur 5 ans : 10 200€
Après réforme
Nouveau PTZ + : 49 600€ remboursable sur 192 mois
Coût du crédit : 139 762€
Delta avant/après : (161 271€ - 10 200€) – 139 762€ = 11 309€

Ce couple avec enfant gagne ainsi 11 309€ avec le nouveau dispositif.

Exemple N°4

Un couple sans enfant achète dans le neuf (BBC) en zone B1. Revenus du couple : 6 000€ nets/mois.
Montant de l’emprunt : 300 000€ à 3,40% sur 20 ans et ne peut pas prétendre au PTZ tel que connu dans sa forme actuel (revenus trop élevés)
Coût du crédit : 113 880€
Montant du crédit d’impôts sur 7 ans : 21 000€
Après réforme
Nouveau PTZ + : 57 400€ remboursable sur 60 mois
Coût du crédit : 107 709€
Delta avant/après : (113 880€ - 21 000€) – 107 709€ = - 14 829€

Ce couple avec enfant perd ainsi 14 829€ avec le nouveau dispositif.

Exemple N°5

Un célibataire sans enfant achète dans l’ancien (norme énergétique A) en zone A. Revenus du célibataire : 3 000€ nets/mois.
Montant de l’emprunt : 185 000€ à 3,80% sur 25 ans et ne peut pas prétendre au PTZ tel que connu dans sa forme actuel (revenus trop élevés)
Coût du crédit : 101 854€
Montant du crédit d’impôts sur 7 ans : 4 500€
Après réforme
Nouveau PTZ + : 24 800€ remboursable sur 96 mois
Coût du crédit : 96 781€
Delta avant/après : (101 854€ - 4 500€) – 96 781€ = 573€

Ce couple avec enfant gagne ainsi 573€ avec le nouveau dispositif.

« A travers ces exemples, nous avons une nouvelle fois la démonstration qu’il n’existe pas de baguette magique. En remettant à plat les aides à l’accession à la propriété, le gouvernement a sensiblement diminué le montant des enveloppes. Même si l’argent est probablement utilisé de manière plus efficace, il y aura des cas pour lesquels l’ancien PTZ cumulé aux déductions d’intérêts d’emprunt est plus rentable que le PTZ+ seul.

Ces calculs sont d’autant plus théoriques que pour les catégories “gagnantes” , il y aura forcément une partie de la cagnotte supplémentaire qui sera captée par les vendeurs notamment dans les zones tendues. » Explique Maël Bernier, Directrice de la communication d’Empruntis.com.

NDRL : des changements ou réajustements à ces simulations sont probablement à prévoir à partir du 1er janvier 2011 date de l’entrée en vigueur du ptz plus.


tags Ptz plus , Prêt à taux zéro plus , Super Ptz

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Prêt immobilier : indicateur des taux

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Chiffres, indices, paroles...

À une semaine du premier tour des élections présidentielles, l’agence d’évaluation financière Standard & Poor’s annonce une chute de 15% des prix de l’immobilier résidentiel français d’ici fin 2013.
« Alors que le marché français suivait une évolution qui lui était propre ces derniers temps  » l’agence S&P indique « qu’il ne serait plus qu’une question de temps avant qu’il ne rejoigne ses pairs en Europe ».
En effet, « l’exception française » selon S&P résidait dans une plus grande capacité d’emprunt des ménages, ce qui devrait changer avec une réduction anticipée de l’ordre de 20% du nombre de prêts immobiliers en 2012.
Geneviève Sadone-Lebeau et Jean-Louis Sadone, co-fondateurs de l’agence éponyme à Neuilly, se devaient de réagir face à ces prophéties alarmistes.
Quelle baisse à Neuilly ?
Alors que la profession tire la sonnette d’alarme et que les stocks augmentent, l’agence Sadone Immobilier vient paradoxalement de connaître un mois de mars record en termes de transactions. « L’attentisme électoral » traditionnellement constaté et relayé en 2012 par différentes études, ne semble pas, cette fois, avoir atteint la périphérie de la capitale constate Geneviève Sadone-Lebeau qui, en 30 années d’exercice à Neuilly, a vu passer 6 élections présidentielles.
Le prix du m2 reste stable à Neuilly, aux alentours de 9000 €/m2 en moyenne. Le nombre de transactions réalisé par Sadone Immobilier a augmenté de 7% par rapport à 2011. Seuls les biens présentant un défaut ont du mal à trouver preneur.
Quant aux crédits immobiliers sollicités par les clients de l’agence, ils dépassent rarement 30% du montant total de l’acquisition. « S’ils sont plus longs à obtenir, nous n’avons cependant pas vu passer un seul refus de prêt depuis le dernier semestre » indique Geneviève Sadone-Lebeau.
À qui profite le crime ?
« N’oublions pas que l’agence S&P n’avait pas vu venir la crise des Sub-prime  » rappelle Jean-Louis Sadone. Prêter foi aveuglément à ces propos alarmistes, c’est ne pas tenir compte de la dimension psychologique voire affective liée à l’achat d’un logement et oublier la spécificité d’un marché régi par les particuliers. En effet, à la différence des investisseurs institutionnels, les particuliers n’accepteront jamais de vendre à perte.
« Plutôt que sur la chute libre c’est sur la correction et le réajustement du marché qu’il convient de s’entendre » poursuit-il, avant de s’interroger « Qui a intérêt à voir l’immobilier français mordre la poussière entraînant dans sa chute l’économie du pays, sinon les marchés financiers pour qui la France représente la prochaine cible ? ».

Prévisions Prix immobilier 2011

FNAIM : 3% à 6% de hausse
Century 21 : 2% à 3 % de hausse
Efficity : 5% de hausse
Xerfi : 2% à 3 % de hausse
Institut de l'épargne immobilière : 7.6% à 9.7% de hausse
Étude éco Crédit Agricole : 3% de hausse
Tendance taux de prêt immobilier 2011 : en hausse

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